L’agevolazione prima casa nel contratto a favore di terzo
Con la risposta n.145/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione ‘‘prima casa”, disciplinata dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (DPR n.131/1986) che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2%, al ricorrere di specifiche condizioni, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, anche nel caso in cui il beneficiario sia un soggetto terzo. Tale soggetto deve comunque dichiarare di volerne profittare.
La Risposta da parte dell’Agenzia delle Entrate è scaturita da un’istanza di interpello prodotta da due genitori nella qualità, rispettivamente, di ‘‘Promittente’’ e ‘‘Stipulante’’ in un contratto a favore di un soggetto Terzo (cioè, di un proprio figlio). In particolare il soggetto “Stipulante”, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore, ha acquistato dal coniuge Promittente la quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà di un appartamento e ai sensi dell’art. 1411 del codice civile “deviava gli effetti traslativi a favore del figlio”.
Nell’atto di acquisto, il soggetto Terzo “richiedeva” l’agevolazione prima casa di cui alla citata Nota II-bis tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.
Ciò premesso, il soggetto Stipulante (l’acquirente) intende revocare la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unico titolare del diritto oggetto di cessione. Al riguardo è stato chiesto all’Agenzia se la revoca determini una causa di decadenza dall’agevolazione prima casa, “richiesta” dal Terzo nell’atto notarile.
Preliminarmente l’Agenzia ribadisce che l’agevolazione prima casa, di cui alla citata Nota II-bis, prevede l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:
- “a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza [...];
- b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo [...]”.
La disposizione agevolativa, pertanto, richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi. In tal modo, “si rende possibile anche l’esercizio dell’ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti”.
La circolare n.38/E del 12 agosto 2005 ha chiarito che l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti e dichiarati dal genitore esercente la potestà sul medesimo, in qualità di suo legale rappresentante del figlio.
Avuto riguardo alla fattispecie rappresentata nel quesito, l’Agenzia osserva che, ai sensi dell’articolo 1411 del codice civile, “E’ valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.
In buona sostanza, nel caso di acquisto immobiliare stipulato con contratto a favore di Terzo, quest’ultimo consegue la titolarità dell’immobile per effetto della stipula dell’atto; tuttavia, fino a quando egli non dichiari di ‘‘volerne profittare’’, tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante. In conformità a quanto stabilito dal 2° comma del citato articolo 1411 del codice civile, soltanto la dichiarazione del Terzo di ‘‘volerne profittare’’ consolida l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello Stipulante.
In relazione alla sopra indicata precisazione, è agevole desumere che soltanto con la dichiarazione di adesione, che rende irrevocabile e immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione della disposizione agevolativa.
Quindi è necessario, qualora il Terzo intende fruire delle agevolazioni prima casa, produrre, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II-bis, anche la dichiarazione di ‘‘voler profittare’’ della stipula in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.
Nella fattispecie in esame, il Terzo (cioè il figlio minore) non ha reso la dichiarazione di ‘‘volerne profittare’’ - ex articolo 1411, secondo comma, del codice civile - e “pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa al momento della stipula dell’atto”.