Bonus prima casa under 36: l’Agenzia Entrate pubblica le istruzioni
Con la Circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in relazione all'agevolazione prima casa under 36, a seguito delle disposizioni normative introdotte dal decreto-legge Milleproroghe.
Il D.L. 215/2023 (c.d. Decreto Milleproroghe) convertito, con modificazioni, dalla L. 18/2024 ha previsto la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” ed il riconoscimento di un credito d’imposta con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 (art. 3, c. 12-terdecies e 12-quaterdecies).
Non vengono modificati requisiti soggettivi per accedere al beneficio (che è rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui) e neppure il regime agevolativo da applicare.
Le disposizioni che modificano l’agevolazione sono contenute nei commi seguenti:
- il comma 12-terdecies proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione, compreso il trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, ai fini della fruizione delle agevolazioni “prima casa under 36” 3 , limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare; tenuto conto del dato letterale della norma, il beneficio non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024 (a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata);
- il comma 12-quaterdecies riconosce agli acquirenti un credito d’imposta, d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso – rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies – per gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 ed il 29 febbraio 2024 (ossia la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso).
Viene chiarito in questa circolare che per gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, se il contribuente - alla data di stipula del rogito - non è munito di certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024, può dimostrare il rispetto dei requisiti anche successivamente a tale data se in grado di fornire una certificazione Isee riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.
Il credito d’imposta è riconosciuto a favore del contribuente (ai sensi del c. 12-quaterdecies) in relazione:
- alle imposte di registro, ipotecaria e catastale (comma 6, art. 64), al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;
- all’Iva (comma 7);
- a un importo pari all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine, addebitato all’acquirente per il finanziamento erogato in relazione all’immobile oggetto dell’agevolazione “under 36”.
Tale credito però, ricorda l’Agenzia delle Entrate, non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti. Questi ultimi devono rendere al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo avente le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui viene manifestata la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” con cui si asserisce di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge.
L’atto integrativo potrà essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024, purché entro il termine di utilizzo del credito d’imposta.
Inoltre, dovrà contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione Isee in corso di validità nel 2024 o la dichiarazione in cui attesta di aver già provveduto a farne richiesta mediante presentazione di apposita DSU.
L’atto integrativo è esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’art. 64, c. 6, 7 e 8 del D.L. n. 73/2021.
In riferimento agli atti stipulati nei mesi di gennaio e febbraio 2024, nel caso in cui gli acquirenti abbiano manifestato - tramite l’atto integrativo - la volontà di avvalersi dei benefici fiscali di cui all’art. 64, c.6 e 7, del D.L. 73/2021, l’atto definitivo di compravendita, stipulato nei primi due mesi del 2024, deve considerarsi “neutro” rispetto alla maturazione del diritto al credito d’imposta da riacquisto prima casa (articolo 7, legge n. 448/1998).
In particolare, viene precisato che:
- in caso di un nuovo atto di acquisto soggetto a imposta di registro, l’eventuale utilizzo del suddetto credito, in diminuzione dall’imposta dovuta in assenza della disposizione agevolativa, deve considerarsi come non avvenuto, in quanto l’acquisto effettuato dal soggetto “under 36”, una volta integrato, non costituisce più valido presupposto per la maturazione del credito d’imposta da riacquisto e, quindi, non assume rilievo per la determinazione dello stesso; in ogni caso, il credito d’imposta di cui all’articolo 3, comma 12-quaterdecies, del decreto Milleproroghe è riconosciuto al contribuente limitatamente alle imposte effettivamente versate;
- se il nuovo atto di acquisto è soggetto a Iva invece, qualora l’acquirente abbia già utilizzato il credito d’imposta da “riacquisto prima casa” per compensare imposte diverse da quelle dovute in atto (ad esempio, in relazione a un atto di donazione), lo stesso può usufruire del credito d’imposta di cui all’art.3, c. 12-quaterdecies, del D.L. Milleproroghe, per un importo pari alle imposte (Iva, registro e ipocatastali in misura fissa) versate al netto del credito d’imposta da riacquisto già utilizzato.
Per gli atti definitivi stipulati dal 1° marzo 2024 al 31 dicembre 2024 che rientrano nel campo di applicazione del beneficio “prima casa under 36”, continuano a trovare applicazione i chiarimenti forniti con la circolare n. 12/E del 2021, relativamente alla disciplina del credito d’imposta da riacquisto (articolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998).