Ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali. Le novità della Guida dell'Agenzia delle Entrate
L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito la guida di ottobre "Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali", materia oggetto di recenti interventi legislativi che hanno allargato le maglie della detrazione IRPEF.
La guida si compone di cinque sezioni:
- la detrazione IRPEF per le spese di ristrutturazione;
- l'IVA sulle ristrutturazioni edilizie;
- la detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati;
- la detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi sui mutui;
- i principali interventi ammessi alla detrazione IRPEF.
Le novità più recenti - La detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie, con il DL 201/2011, ha perso il carattere di eccezionalità per diventare uno sconto d’imposta che, a regime, è pari al 36% delle spese sostenute per le opere di ristrutturazione. In particolare, le modalità e i termini di applicazioni sono stati ritoccati dal DL 83/2012 e dal DL 63/2013: il primo ha portato al 50% la percentuale di detrazione per i costi sostenuti dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013 elevando da 48mila a 96mila euro il tetto massimo di spesa sulla quale applicare l’agevolazione e il DL 63/2013 ha prorogato i benefici fino alle spese effettuate entro il 31 dicembre 2013, oltre a prevedere l’innalzamento della detrazione al 65% per gli interventi antisismici e il bonus-mobili.
Le detrazioni per le spese di ristrutturazione
A seguito delle più recenti novità, introdotte dal DL 83/2012 e dal DL 63/2013, per il periodo d’imposta 2012, la misura della detrazione è pari:
- al 36% delle somme spese (bonifici effettuati) fino al 25 giugno 2012, per un ammontare massimo di spesa di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
- al 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al termine del periodo d’imposta, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, tenendo conto delle spese effettuate fino al 25 giugno 2012.
Il contribuente che fino al 25 giugno ha già sostenuto spese per 48.000 euro e che, per interventi sullo stesso immobile, ha speso altri 96.000 euro nel periodo dal 26 giugno al 31 dicembre 2012, può decidere di avvalersi della detrazione del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno in poi, invece della detrazione del 36% delle spese effettuate fino al 25 giugno (Cicolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 9 maggio 2013)
- Per il periodo d’imposta 2013, la detrazione è pari al 50% delle spese sostenute, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e tenendo conto, in caso di mera prosecuzione dei lavori, delle spese sostenute negli anni precedenti
- Dal 1° gennaio 2014, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
Per quanto riguarda gli adempimenti previsti per richiedere la detrazione sulle spese di ristrutturazione, si ricorda che dal 14 maggio 2011 è stato soppresso l’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate e quello di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori. E’, dunque, sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
L'IVA sulle ristrutturazioni edilizie
Per quanto riguarda i lavori di manutenzione ordinaria e straordianaria è prevista l'applicazione dell'IVA ridotta al 10%.
Le cessioni di beni restano assoggettate all’aliquota IVA ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l’appaltatore fornisca beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
Si ricorda che non si può applicare l’IVA agevolata al 10%:
- ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
- ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
- alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi;
- finalizzati al recupero edilizio;
- alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota IVA ordinaria del 22% (21% fino al 30 settembre 2013) alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio, invece, è sempre prevista l'applicazione dell'aliquota IVA del 10%.
La detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati
È prevista una detrazione IRPEF anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2013 e spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro.
La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione.
La detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi sui mutui
I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’IRPEF, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell’unità immobiliare, stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea, ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta.
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti condizioni:
- il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei diciotto mesi successivi;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.