Superbonus 110% negato all’unico proprietario di edificio senza prevalenza abitativa
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 5 del 07.01.2022, torna sulla fattispecie degli “edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”, per i quali “si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio".
Nel caso specifico, si tratta di un fabbricato composto da 4 unità immobiliari, distintamente accatastate con relativo numero di subalterno e rendita catastale propria, possedute da un unico proprietario (con usufrutto parziale al 50 per cento a favore della madre): in dettaglio, l’edificio è composto da 2 unità abitative di categoria A/2, una pertinenza di categoria C/6 e una unità non residenziale di categoria C/3. La superficie di quest’ultima è superiore al 50% della superficie complessiva e pertanto l’edificio è da considerarsi a prevalenza non residenziale.
In tale contesto l’Istante chiede conferma di poter beneficiare del Superbonus di cui all’art. 119 del decreto Rilancio, nonché di poter beneficiare della detrazione per intervento di recupero edilizio ex art 16-bis Tuir sulle parti comuni dell’edificio.
Quanto al Superbonus, l’Agenzia delle Entrate nega la possibilità di accesso: secondo quanto affermato nella risposta in commento, “laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità, non è possibile fruire delle agevolazioni previste dal decreto Rilancio”.
Nulla aggiunge l’Agenzia delle Entrate, lasciando pertanto immotivato tale scostamento rispetto all’orientamento finora seguito. Su tutte, si cita la circolare 24/E/2020 (peraltro il primo documento di prassi emesso sulla materia del Superbonus): “In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”.
Ora, nella risposta 5/2022, contrariamente a quanto sopra, l’Agenzia delle Entrate nega del tutto il Superbonus in caso di edificio a prevalenza non residenziale. Dall’altra parte però, ammette la detrazione al 50% ex art 16-bis Tuir per gli interventi che riguardano il rifacimento delle scale all'interno dell'edificio, precisando che “considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50 per cento, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio”. Con evidente contraria posizione rispetto a quanto affermato ai fini del Superbonus.
Si auspica pertanto un chiarimento circa la corretta impostazione da seguire in tali ipotesi, tutt’altro che infrequenti.