Fisco

Atto di cessione di immobile abitativo, agevolazioni e dichiarazioni

L'aliquota agevolata al 2% dell'imposta di registro viene applicata alle persone fisiche per i trasferimenti che hanno per oggetto "case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis". Cosa prevede la Nota II bis?

La lettera a) della Nota II-bis dispone che ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta l’immobile deve essere ubicato “nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; ”

Le lettere b) e c) della Nota II-bis dispongono rispettivamente che l’acquirente deve dichiarare nell'atto

di acquisto:

  • “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”;
  • “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge” con le agevolazioni prima casa

Tale agevolazione si applica anche alle cessioni soggette ad Iva.

La Legge di Stabilità 2006 (art. 1, comma 497) ha stabilito che per la determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale delle cessioni di immobili abitativi (per le sole persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali o professionali) sia necessario produrre una dichiarazione che attesti l'intenzione di volersi avvalere del sistema "prezzo-valore". In breve, si attesta che il calcolo della base imponibile viene effettuato sul valore catastale e non sul valore di vendita, in deroga alla previsione di carattere generale che prevede che l'imposta vada applicata sul maggiore tra il valore del bene ed corrispettivo pattuito (art. 51, comma 1, DPR 131/86).

Tali regole valgono anche se l'acquisto avviene a seguito di provvedimento giudiziale? La Risoluzione 38/E/2021 ha confermato che:

  • è possibile applicare l'agevolazione prima casa (imposta di registro al 2%) anche nell'ipotesi in cui il trasferimento dell'immobile avvenga per provvedimento giudiziale; 
  • la  dichiarazione requisiti prima casa può essere prodotta nelle more del giudizio (inserita nel provvedimento) oppure in un momento successivo, purchè sia antecedente alla registrazione dell'atto; attenzione, però che la volontà di trasferire la residenza non può essere dichiarata tramite una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ma dev'essere una dichiarazione autenticata nelle firme (con la Circolare 267 del 1997 era stata riconosciuta la possibilità di richiedere l’applicazione del regime agevolato “prima casa” mediante integrazione dell’atto con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, stilata ed allegata al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione) 
  • la dichiarazione dell'utilizzo del sistema prezzo-valore può, invece, essere resa tramite dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'art. 47 DPR 445/2000.

Si ricorda che ...

Sul proprio portale l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione una procedura ad accesso libero utile per poter calcolare e pagare l'imposta dovuta. Questo il percorso: Servizi - Pagamenti - Calcolo degli importi per la tassazione degli atti giudiziari (inserimento del numero di provvedimento giudiziale).