Riacquisto di immobile all'estero e agevolazione prima casa
Con la risposta a interpello 24 febbraio 2021, n. 126, l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti in materia di benefici “prima casa”.
L’interpello
Nel caso di specie, l’istante, cittadino straniero residente in Italia dal 2013 al 2020 e successivamente residente all’estero, spiega che intende vendere la propria abitazione in Italia, acquistata fruendo delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”. La vendita avverrebbe prima del decorso del quinquennio. L’intenzione dell’istante è quella di acquistare una nuova abitazione all’estero entro un anno da tale vendita. In tal modo si eviterebbe la decadenza dai benefici “prima casa”.
La normativa
L’Agenzia delle Entrate riporta innanzitutto condizioni, ambiti applicativi e casi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, che riguardano le imposte di registro e ipo-catastali.
In particolare, la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla Nota stessa. La consistenza dei benefici è la seguente:
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
La Nota disciplina poi al comma 4 la decadenza dall'agevolazione fruita in sede di acquisto, prevedendo che in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
Le predette disposizioni non si applicano qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici richiamati, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Soluzione delle entrate
L’Agenzia delle Entrate ricorda che con Circolare n. 31/E/2010, è stato chiarito che, in deroga alla disciplina generale, il contribuente non perde i suddetti benefici fiscali anche se rivende l’immobile agevolato prima di un quinquennio dal suo acquisto, nel caso in cui, entro un anno, rientri in proprietà di una nuova “prima casa” dentro o fuori i confini nazionali.
L’istante, in definitiva, per mantenere il beneficio deve inviare all’ufficio fiscale competente la documentazione necessaria per dimostrare che l’immobile all’estero è stato riacquistato entro un anno dalla vendita di quella agevolato in Italia e che la nuova abitazione è destinata a dimora abituale.
L’ufficio, in base ai documenti ricevuti, valuterà se emettere l'avviso liquidazione o avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con il nuovo Stato di residenza del cittadino straniero.
Ferma restando la valutazione dell’ufficio accertatore, l’Agenzia indica, tra i documenti utili a comprovare il rispetto dei requisiti, copia del rogito notarile di acquisto dell'abitazione all'estero e, ai fini della destinazione di “dimora abituale” dell'immobile, le fatture di fornitura di luce, acqua o gas. I documenti dovranno essere provvisti di “apostille” ed essere tradotti in italiano, inoltre potranno essere spediti con Pec o raccomandata a/r all’ufficio dell’Agenzia delle entrate dove è stato registrato l’atto d’acquisto dell’immobile sito in Italia.
Infine, la risposta precisa che la presentazione di tale documentazione non impedisce all’ufficio accertatore di effettuare controlli riguardo alla liquidazione dell'imposta e all’idoneità dei documenti presentati.