Sismabonus acquisti: termine per il rogito
L’ art. 16 comma 1-septies D.L. 63/2013 disciplina il cosiddetto “sismabonus acquisti” ed è inserito nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. "sisma bonus" (commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16). In particolare, si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1- quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati - anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche - e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.
La disposizione sull'acquisto di case antisismiche, pur avendo alcuni elementi di analogia con il c.d. "sisma bonus", si differenzia da quest'ultimo in quanto beneficiari dell'agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna delle predette unità. L'agevolazione in commento è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Per effetto dell’articolo 119 DL 34/2020, la detrazione in commento è elevata al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.
Con la risposta n. 70 del 2 febbraio 2021, l’agenzia delle Entrate ha in primo luogo fornito le seguenti indicazioni con riferimento al caso di soggetto beneficiario titolare di reddito di impresa:
- l’agevolazione “sismabonus acquisti”, stante il tenore letterale dell’art. 16 comma 1-septies D.L. 63/2013, che non identifica alcuna caratteristica peculiare degli acquirenti, spetta anche alle società che acquistano gli immobili antisismici ricostruiti, in presenza di tutti i requisiti previsti dalla norma agevolativa,
- a tali soggetti non spetta invece il Superbonus, in quanto i soggetti titolari di reddito d'impresa non rientrano, in linea di principio, tra coloro che possono fruire dell’agevolazione “potenziata”
- pertanto, nella fattispecie prospettata nell’interpello, la detrazione sismabonus resta fruibile nella misura del 75% o dell’85%.
Quanto invece all’applicazione delle detrazioni nella maggiore forma “Superbonus” in capo agli acquirenti persone fisiche, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
- condizione necessaria per beneficiare del “sismabonus acquisti” è che "l'alienazione dell'immobile" da parte dell'impresa costruttrice e, dunque, il trasferimento della proprietà dell'immobile, avvenga entro il termine di diciotto mesi dalla conclusione dei lavori e comunque entro il termine del 31.12.2021;
- per ragioni sistematiche, anche il superbonus spetta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021;
- è possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali acconti, a condizione che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato;
- qualora gli acconti siano versati nel periodo di vigenza dell'agevolazione Superbonus, gli acquirenti degli immobili possono fruire della detrazione del 110%, al ricorrere delle relative condizioni e presupposti;
- se la fine lavori e il rogito avvengono successivamente al 31 dicembre 2021, i futuri acquirenti degli immobili antisismici non potranno beneficiare dell'agevolazione (né “sismabonus acquisti”, né “superbonus”).
Quanto però a tale limite temporale del 31.12.2021 per poter fruire del “sismabonus acquisti”, l’Agenzia delle Entrate richiama documenti di prassi del 2020 (circolare 24/E/2020, risposta n. 558/2020) , antecedenti alle modifiche normative al Superbonus. Infatti la successiva risposta n. 80 del 3.2.2021, l’Agenzia delle Entrate ricorda che la detrazione si applica purché l’alienazione dell'immobile avvenga entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori e che il Superbonus si applica “per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022”.
Riordinando le disposizioni, si dovrebbe così concludere:
- in caso di acquirente società, questa può beneficiare del sismabonus acquisti, con rogito entro il 31.12.2021;
- in caso di acquirente persona fisica, questa può beneficiare del sismabonus acquisti in versione superbonus, con rogito entro il 30.6.2022.
Tornando alla risposta n. 70, in chiusura l’Agenzia delle Entrate ha confermato che in capo alla società istante (che esegue la demolizione e ricostruzione dell’immobile) può spettare l’”ecobonus” in relazione al numero di unità abitative preesistente agli interventi di demolizione e ricostruzione dell'immobile: purché sia possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di eco-bonus (disciplinati dall'art. 14 DL 63/2013), la predetta detrazione non è incompatibile con il beneficio di cui ai quesiti precedenti. Inoltre, come precisato dalla stessa Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 34/E del 2020, l'eco-bonus spetta anche ai titolari di reddito di impresa sugli immobili da loro posseduti o detenuti, a prescindere che siano immobili "strumentali", "beni merce" o "patrimoniali".