Superbonus 110% - demolizione e ricostruzione di un edificio che non costituisce "abitazione principale"
Il caso sottoposto al parere dell’Agenzia delle Entrate (risposta n. 455 del 2020) riguarda un complesso di interventi su un edificio residenziale unifamiliare esistente ed in particolare:
- interventi di ristrutturazione consistenti nella demolizione e ricostruzione dell'edificio, a seguito dei quali l’edificio avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita,
- interventi di efficientamento energetico, con previsione di passaggio dalla classe energetica F di partenza alla classe classe A o superiore, con miglioramento pertanto di più di due classi;
- interventi volti alla riduzione del rischio sismico, con raggiungimento della classe di rischio A o superiore e con miglioramento di più di due classi rispetto a quella di partenza (l’edificio è ubicato in zona 2 rischio sismico).
Dopo gli interventi, l’istante intende trasferire la propria residenza e domicilio presso l’immobile.
Al riguardo, le norme non prescrivono che l'immobile oggetto di intervento debba costituire "abitazione principale" del soggetto che intende fruire dell'agevolazione. L’Agenzia delle Entrate richiama infatti:
- l’articolo 119, comma 9, lettera b) DL Rilancio, il quale prevede che «le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: (...) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10»; il citato comma 10 chiarisce che i soggetti di cui al comma 9,lettera b), «possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio»;
- la circolare n. 24/E/2020, in linea con quanto sopra, la quale chiarisce che "il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche (...) per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari”, mentre “gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità in quanto, l'unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3".
Il riferimento è sempre all’immobile “residenziale”, non essendo invece richiesto che sia anche “abitazione principale" del soggetto che intende fruire dell'agevolazione.
Quanto all’intervento che consiste nella demolizione e ricostruzione, l’Agenzia delle Entrate ricorda che la nuova formulazione della lettera d) dell'articolo 3 del DPR 380/2001 (testo unico in materia edilizia), recentemente modificato dal D.L. 16.7.2020 n. 76, convertito dalla Legge 11.9.2020, n. 120, dispone che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione”.
La qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche. Se l’intervento realizzato mediante demolizione e ricostruzione è inquadrabile nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, allora può rientrare nell'ambito oggettivo del Superbonus, al ricorrere delle relative condizioni.
Quanto alla coesistenza di più interventi, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati sia interventi di efficienza energetica sia interventi di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi.
Con la seguente precisazione per quanto riguarda il limite di spesa per gli interventi antisismici: stante il rinvio dall’art. 16 DL 63/2013 all'articolo16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis. Pertanto, gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili e dunque nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro. Resta fermo che anche per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati: pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'intervento di demolizione e ricostruzione oggetto dell'istanza.
Disciplina di riferimento: articolo 119 DL 34/2020