Indetraibile l’IVA sull’acquisto della nuda proprietà
L’acquisto della sola nuda proprietà di un immobile, che non venga in rilievo come “bene-merce”, non è suscettibile di generare un’imposta detraibile o rimborsabile per carenza della possibilità giuridica di destinare il bene in funzione degli scopi dell’impresa.
Con questo principio, si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 30807 del 22 dicembre 2017, che ha avuto origine dall’atto con il quale l’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione l’IVA relativa all’acquisto di un immobile da parte di una società esercente attività di gestione di villaggi turistici e strutture analoghe, perché ritenuta indebitamente rimborsata trattandosi di acquisto della sola nuda proprietà del bene, sicché non inerente all’attività d’impresa.
Ad avviso dei giudici di legittimità, ad assumere rilevanza ai fini della detrazione è il trasferimento della proprietà ovvero di altri diritti reali di godimento, in quanto l’art. 19, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 – nel fare riferimento all’“imposta assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa in relazione ai beni ed ai servizi importati o acquistati nell'esercizio dell'impresa, arte o professione” – aggancia la detrazione al disposto dell’art. 2, comma 1, dello stesso D.P.R. n. 633/1972, che definisce le cessioni di beni come “gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.
Ebbene, il trasferimento della nuda proprietà non si accompagna ad un diritto reale di godimento poiché tutte le facoltà e i correlati poteri spettano all’usufruttuario, salva solo la disponibilità giuridica dell’intestazione e titolarità del bene, che, tuttavia, ne consente la mera circolazione in tale qualità e non una utilizzazione per finalità ulteriori.
Conclusioni
Ne discende che, nell’ipotesi in cui l’impresa esercita l’attività di vendita di beni immobili, la limitata disponibilità che consegue da tale titolo giuridico può essere sufficiente ad integrare i presupposti per l’esercizio della detrazione. Di contro, al di fuori di questa ipotesi, non sussiste, in capo al nudo proprietario, la possibilità giuridica di utilizzare il bene in funzione degli scopi dell’impresa, in quanto sono assenti tutti i poteri di disposizione e gestione del bene suscettibili di assicurare la fruibilità della res, che, invece, spettano al titolare del diritto di usufrutto, sicché, proprio in correlazione agli scopi dell’impresa, è assente il requisito dell’inerenza all’attività d’impresa.