Circolare 12/E - Chiarimenti sulla cedolare secca
In data 8 aprile 2016 è stata pubblicata sul sito dell'Agenzia delle Entrate la Circolare 12/E, recante chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione del Videoforum e del Telefisco 2016.
Di seguito si riportano le due risposte della circolare in relazione alla cedolare secca.
Applicazione dell’aliquota del 10 per cento
Domanda
Il decreto casa (art. 9, d.l. n. 47 del 2014) estende la ‘cedolare secca’ con aliquota ridotta al 10 per cento, per gli anni 2014-17, anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di calamità naturali nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione (27 maggio del 2014). Dato che molti di questi Comuni non rientrano tra quelli ad alta tensione abitativa né tra quelli individuati dal CIPE, mancano accordi locali tra proprietari e inquilini ai quali parametrare la locazione a canone concordato.
E’ corretto in questi casi rifarsi all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in
altra regione, così come previsto dal decreto interministeriale del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 14 luglio 2004?
Risposta
L’art. 9 del d.l. 28 marzo 2014, n. 47 prevede, al comma 1, che “Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’art. 3, comma 2, quarto periodo, del d.l. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 4 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento”. La predetta disposizione stabilisce, quindi, una riduzione dal 15 al 10 per cento dell’aliquota della ‘cedolare secca’ applicabile, ai sensi dell’art. 3, comma 2, quarto periodo, del D.lgs. n. 23 del 2011, per i contratti a canone concordato (o concertato), stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini di cui all’art. 2, comma 3, della L. n. 431 del 1998 e all’art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa. Il comma 2-bis dell’art. 9 (del d.l. n. 47 del 2014) estende l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento anche “ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all'art. 2, comma 1, lett. c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225”. Qualora nei comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento della cedolare secca, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, secondo i principi stabiliti dall’art. 1, comma 2 del decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, del 14 luglio 2004.
Natura giuridica del conduttore
Domanda
E’ corretto applicare la cedolare secca quando l’inquilino, pur agendo nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo, utilizza l’immobile per finalità abitative di collaboratori, dipendenti, fornitori e clienti? Anche se la circolare del 1° giugno 2011, n. 26 ha inizialmente preso posizione in senso negativo, una lettura favorevole al contribuente pare maggiormente in linea con lo spirito e la lettera della norma (art. 3 D.lgs. 23 del 2011), che non prevede alcuna limitazione legata alle caratteristiche del conduttore e che è orientata ad agevolare tutte le locazioni con finalità abitativa, comprese quelle brevi o transitorie.
Risposta
Com’è noto, l’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari deldiritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un'attività di impresa o di arti e professioni), di optare per l’applicazione della ‘cedolare secca’ sugli affitti. L’imposta applicata nella forma della ‘cedolare secca’ sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. Il comma 6 del predetto art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011 prevede, tra l’altro, che le disposizioni in materia di ‘cedolare secca’ “… non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un'attività d’impresa, o di arti e professioni”. Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della ‘cedolare secca’ solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, con la circolare 1° giugno 2011, n. 26, è stato chiarito che, per l’applicazione della ‘cedolare secca’ occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Sono, invece, compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative. L’interpretazione resa con la citata circolare deve ritenersi confermata anche alla luce degli interventi normativi che sono stati di recente introdotti dal legislatore in materia. Si rammenta che con l’art. 9, comma 2, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, è stato esteso l’ambito applicativo della ‘cedolare secca’ ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purché sublocate, tra l’altro, a studenti universitari. In tale ipotesi, dunque, assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, pertanto, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche il contratto di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro. La circostanza che il legislatore abbia individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l’ambito applicativo della ‘cedolare secca’, definendo le condizioni, esclude che detta estensione possa essere effettuata in via interpretativa e, pertanto, deve ritenersi confermato il principio indicato con la predetta circolare, secondo cui è escluso dal regime della ‘cedolare secca’ il contratto di locazione stipulato con conduttori che operano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.