Cessione di immobile: corretta applicazione dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento
In data 21 maggio 2014 è stata pubblicata sul sito dell'Agenzia delle entrate la Risoluzione 53/E, in merito alla corretta applicazione delle disposizioni inerenti l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo da cessione di immobile (art.35, comma 22 del Dl 223/2006).
La norma, con finalità antiriciclaggio ed antievasive, prevede che, all'atto di cessione di un immobile, anche se assoggettata ad IVA, ciascuna delle parti abbia l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, ossia:
- se si è avvalsa di un mediatore: dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;
- il codice fiscale o la partita IVA;
- il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;
- l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.
In caso di violazione della norma in oggetto l'Agenzia, oltre alla facoltà di sottoporre ad accertamento il valore dell'immobile ceduto ai fini dell'imposta di registro (art.52, comma 1 del TUR), imputa al contribuente una sanzione amministrativa che va dai 500 ai 10.000 euro.
Il caso
Il caso in oggetto riguarda la cessione di un bene immobile a persona fisica, il cui prezzo verrà corrisposto in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell'atto notarile (in un'unica soluzione o in più rate), per cui risulta difficile stabilire in anticipo gli estremi dei pagamenti futuri da inserire nell'atto di notorietà suddetto.
Si premette che, ai sensi dell'art.1, comma 497 della Legge 266/2005 (Finaziaria 2006), nel caso di cessioni di immobili ad uso abitativo a persone fisiche che non esercitino attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale si calcola sulla base del "prezzo valore" (art. 52 commi 4 e 5 del TUR), indipendentemente dall'ammontare del corrispettivo pattuito nell'atto di cessione.
L’opzione permette, dunque, di utilizzare quale base imponibile il valore catastale, purchè sia esercitata dall’acquirente all'atto della cessione, attraverso apposita richiesta al notaio rogante. Le parti sono comunque tenute ad indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. L'Agenzia ha, dunque, in tale disposizione un limite nel proprio potere di accertamento di valore. Limite che però non viene riconosciuto nel caso in cui le parti violino le disposizioni suddette sulla presentazione dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.
La risposta dell'Agenzia
Nel caso in cui i pagamenti relativi ad atti di compravendita immobiliare nei confronti di persona fisica si rinviano a un momento futuro rispetto a quello di conclusione dell’atto, l’Agenzia ritiene sia sufficiente indicare nell’atto gli elementi utili a stabilire:
- tempi
- modi
- importi dovuti a saldo
In tal modo le parti diverranno "immuni" dalle sanzioni previste e dalla procedura di accertamento del maggior valore ai fini dell'imposta di registro.